印發(fā)時(shí)間：2024年05月13日 發(fā)布時(shí)間：2024年05月24日

京建法〔2024〕4號(hào)：

各區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設(shè)委（房管局），北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)建設(shè)局，各有關(guān)單位：

　　現(xiàn)將《北京市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收和業(yè)主查驗(yàn)收管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織落實(shí)。為進(jìn)一步壓實(shí)住宅工程參建各方主體責(zé)任，提升住宅質(zhì)量，各區(qū)住建部門要強(qiáng)化對(duì)住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的日常監(jiān)管，督促參建各方嚴(yán)格落實(shí)質(zhì)量分戶驗(yàn)收。引導(dǎo)建設(shè)單位在住宅工程竣工驗(yàn)收前組織業(yè)主查驗(yàn)，結(jié)合各自實(shí)際與試點(diǎn)試行情況逐步擴(kuò)大實(shí)施范圍。工程參建各方要暢通溝通聯(lián)絡(luò)渠道，主動(dòng)回應(yīng)群眾關(guān)切，妥善處置房屋質(zhì)量方面紛爭(zhēng)，保障業(yè)主合法權(quán)益。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

　　2024年4月29日

　　北京市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收和業(yè)主查驗(yàn)管理辦法

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　　第一章 總則

　　第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理，壓實(shí)工程參建各方主體責(zé)任，秉承人民至上的服務(wù)理念，引導(dǎo)購房業(yè)主有序參與驗(yàn)收關(guān)口把控，保障住宅主體結(jié)構(gòu)安全和主要使用功能，減少質(zhì)量缺陷，提升住宅品質(zhì)，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》、《建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)管理辦法》（住房城鄉(xiāng)建設(shè)部第57號(hào)令）、《關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的通知》（建質(zhì)〔2009〕291號(hào)）、《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收規(guī)定》（建質(zhì)〔2013〕171號(hào)）、《關(guān)于落實(shí)建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任的通知》（建質(zhì)規(guī)〔2020〕9號(hào)）等法規(guī)和規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)取得施工許可證的新建住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收前已完成網(wǎng)簽的購房業(yè)主查驗(yàn)及監(jiān)督管理適用于本辦法。

　　本辦法所稱的住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收（以下簡(jiǎn)稱分戶驗(yàn)收），是指建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程主體結(jié)構(gòu)分部工程驗(yàn)收和單位（子單位）工程竣工預(yù)驗(yàn)收前，依據(jù)國(guó)家和本市有關(guān)工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件、施工合同等，對(duì)住宅及相關(guān)公共部位的實(shí)體質(zhì)量和使用功能等進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收合格證明的活動(dòng)。

　　本辦法所稱的業(yè)主查驗(yàn)，是指建設(shè)單位在住宅工程單位（子單位）工程質(zhì)量竣工預(yù)驗(yàn)收合格后，工程竣工驗(yàn)收前，組織購房業(yè)主，依據(jù)國(guó)家和本市有關(guān)工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件、購房合同等，對(duì)住宅及相關(guān)公共部位實(shí)體質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能等進(jìn)行的查驗(yàn)活動(dòng)。

　　第三條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)全市分戶驗(yàn)收和業(yè)主查驗(yàn)工作（以下簡(jiǎn)稱驗(yàn)收查驗(yàn)工作），區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)內(nèi)驗(yàn)收查驗(yàn)工作的監(jiān)督管理。市區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門委托所屬的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱監(jiān)督機(jī)構(gòu)）依據(jù)工作職責(zé)具體實(shí)施。

　　第四條 在驗(yàn)收查驗(yàn)工作中住宅工程參建各方應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)質(zhì)量責(zé)任，突出建設(shè)單位首要責(zé)任和勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位主體責(zé)任。建設(shè)單位作為第一責(zé)任人，對(duì)驗(yàn)收查驗(yàn)工作的組織、實(shí)施、查驗(yàn)、成果、整改等承擔(dān)全面責(zé)任。

　　第二章 分戶驗(yàn)收

　　第五條 住宅工程參建各方負(fù)責(zé)人及專業(yè)技術(shù)人員組成驗(yàn)收組，承擔(dān)分戶驗(yàn)收具體工作。分戶驗(yàn)收分兩個(gè)階段組織實(shí)施，第一階段安排在主體結(jié)構(gòu)分部工程驗(yàn)收前，驗(yàn)收組按照附件1表中所列驗(yàn)收項(xiàng)目，對(duì)每戶住宅及公共部位的結(jié)構(gòu)工程實(shí)體質(zhì)量、結(jié)構(gòu)尺寸等進(jìn)行驗(yàn)收，合格后方能組織主體結(jié)構(gòu)分部工程驗(yàn)收，并出具合格證明文件附件1、附件2；第二階段安排在單位（子單位）工程竣工預(yù)驗(yàn)收前，驗(yàn)收組依據(jù)施工合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，選定附件3中相應(yīng)驗(yàn)收項(xiàng)目，對(duì)每戶住宅及相關(guān)公共部位的實(shí)體質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能等進(jìn)行驗(yàn)收，合格后方能組織單位（子單位）工程竣工預(yù)驗(yàn)收，并出具合格證明文件附件3、附件4。

　　第六條 分戶驗(yàn)收綜合運(yùn)用觀感目測(cè)、實(shí)體測(cè)量、功能性檢測(cè)等方法手段，逐戶、逐間進(jìn)行驗(yàn)收并留存資料。要求按戶內(nèi)房間留存照片或視頻片段（每間房不少于1張照片或1段視頻），影像資料應(yīng)清晰體現(xiàn)樓號(hào)戶號(hào)、驗(yàn)收時(shí)間、驗(yàn)收人員等信息。建設(shè)單位留存分戶驗(yàn)收資料。

　　第七條 建設(shè)單位應(yīng)委托與住宅工程參建各方無隸屬或其他利害關(guān)系、有資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)（如檢測(cè)單位、監(jiān)理單位）對(duì)分戶驗(yàn)收成果進(jìn)行比對(duì)復(fù)核。比對(duì)復(fù)核執(zhí)行如下規(guī)定：

　?。ㄒ唬┳≌闃?。抽測(cè)總量：住宅項(xiàng)目200戶以下，不少于10戶；200-500戶，不少于15戶；500-1000戶，不少于20戶；1000戶以上，按2%抽取且不少于25戶。單位工程抽查不少于2戶，單元頂層和底層作為抽查重點(diǎn)。抽測(cè)總量按1：3比例分配至第一、第二階段分戶驗(yàn)收成果進(jìn)行比對(duì)復(fù)核。

　?。ǘ?fù)核標(biāo)準(zhǔn)。第三方機(jī)構(gòu)對(duì)抽中的每套住宅實(shí)測(cè)實(shí)量分戶驗(yàn)收測(cè)量標(biāo)識(shí)，進(jìn)行復(fù)測(cè)比對(duì)。1.實(shí)測(cè)點(diǎn)位判定。復(fù)測(cè)值符合相關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，即判定該實(shí)測(cè)點(diǎn)位合格。2.單套住宅分戶驗(yàn)收判定。抽中單套住宅所有實(shí)測(cè)點(diǎn)位合格率大于或等于85%，即判定該套住宅分戶驗(yàn)收符合要求。

　?。ㄈ┕膊课粡?fù)核比對(duì)。公共部位復(fù)核比對(duì)第二階段分戶驗(yàn)收成果，按住宅樓棟數(shù)20%抽取，且不少于1棟。依據(jù)相關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件，復(fù)核抽中樓棟的入戶通道、樓梯間等部位。

　?。ㄋ模?fù)核比對(duì)成果運(yùn)用。建設(shè)單位依據(jù)第三方機(jī)構(gòu)出具的分戶驗(yàn)收復(fù)查報(bào)告，組織參建各方對(duì)存在的問題進(jìn)行整改，第一階段分戶驗(yàn)收存在的問題，須在主體結(jié)構(gòu)分部工程驗(yàn)收前整改到位；第二階段分戶驗(yàn)收存在的問題，須在單位（子單位）工程質(zhì)量竣工預(yù)驗(yàn)收前整改到位。

　　第八條 監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)分戶驗(yàn)收和復(fù)核比對(duì)的監(jiān)督抽查，發(fā)現(xiàn)違反建設(shè)工程質(zhì)量管理行為的，責(zé)令改正并依法依規(guī)處理。查實(shí)存在以下情形之一的，責(zé)令重新進(jìn)行分戶驗(yàn)收或改正，并依據(jù)《記分標(biāo)準(zhǔn)》（附件7），對(duì)責(zé)任單位進(jìn)行信用記分處理。

　?。ㄒ唬┪唇M織分戶驗(yàn)收或分戶驗(yàn)收不合格就進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)分部驗(yàn)收、單位（子單位）工程竣工預(yù)驗(yàn)收；

　　（二）分戶驗(yàn)收未委托有資質(zhì)第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行比對(duì)復(fù)核；

　?。ㄈ┓謶趄?yàn)收未按規(guī)定驗(yàn)收項(xiàng)目組織實(shí)施、未按要求留存資料；

　?。ㄋ模┓謶趄?yàn)收中弄虛作假。

　　第九條 重新組織分戶驗(yàn)收實(shí)施提級(jí)管理，由住宅工程建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位上級(jí)負(fù)責(zé)人駐點(diǎn)督導(dǎo)。

　　第十條 住宅工程交付使用時(shí)，附件3應(yīng)隨住宅質(zhì)量保證書一并交付給業(yè)主。

　　第三章 業(yè)主查驗(yàn)

　　第十一條 組織業(yè)主查驗(yàn)應(yīng)滿足下列條件：

　?。ㄒ唬┩瓿稍O(shè)計(jì)文件、施工合同約定的各項(xiàng)建設(shè)內(nèi)容；

　　（二）分戶驗(yàn)收合格；

　?。ㄈ﹩挝唬ㄗ訂挝唬┕こ藤|(zhì)量竣工預(yù)驗(yàn)收合格。

　　第十二條 對(duì)符合業(yè)主查驗(yàn)條件的住宅工程，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)、分批組織業(yè)主查驗(yàn)。建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、物業(yè)（業(yè)主查驗(yàn)階段能確定物業(yè)服務(wù)單位的項(xiàng)目）等單位人員組成查驗(yàn)組，提前開展針對(duì)性預(yù)演，制定業(yè)主查驗(yàn)方案，由建設(shè)單位留存。

　　第十三條 建設(shè)單位組織業(yè)主查驗(yàn)應(yīng)遵守以下規(guī)定：

　　（一）建設(shè)單位應(yīng)提前不少于7日按約定方式通知業(yè)主，告知業(yè)主查驗(yàn)具體安排、攜帶證件材料、查驗(yàn)主要內(nèi)容及注意事項(xiàng)。

　?。ǘI(yè)主按照自愿原則，可本人或授權(quán)他人參與查驗(yàn)，參與查驗(yàn)總?cè)藬?shù)不超過3人。業(yè)主授權(quán)他人查驗(yàn)的，應(yīng)提供書面授權(quán)書（附件8）。

　?。ㄈ┎轵?yàn)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)實(shí)名登記，須遵守現(xiàn)場(chǎng)施工安全管理制度規(guī)定。業(yè)主逾期未參與查驗(yàn)的，視同主動(dòng)放棄，建設(shè)單位做好書面記錄。

　?。ㄋ模I(yè)主依據(jù)國(guó)家和本市有關(guān)工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件、購房合同等，對(duì)所購住宅及相關(guān)公共部位實(shí)體質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能等進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)過程中，查驗(yàn)組應(yīng)耐心細(xì)致解疑釋惑，如實(shí)記錄查驗(yàn)情況，查驗(yàn)成果經(jīng)查驗(yàn)雙方共同簽字確認(rèn)。建設(shè)單位依據(jù)查驗(yàn)成果，建立問題臺(tái)賬（附件5）。

　　（五）建設(shè)單位根據(jù)問題臺(tái)賬，組織工程參建方進(jìn)行整改。對(duì)短期能完成的，及時(shí)整改到位，對(duì)需要一定期限的，主動(dòng)解釋說明，建設(shè)單位與業(yè)主約定完成時(shí)限，對(duì)臺(tái)賬逐一銷項(xiàng)。建設(shè)單位對(duì)整改情況登記匯總，建立問題整改臺(tái)賬（附件6），留存。

　　第十四條 監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)業(yè)主查驗(yàn)工作的監(jiān)督抽查，發(fā)現(xiàn)違反建設(shè)工程質(zhì)量管理行為的，責(zé)令改正并依法依規(guī)處理。查實(shí)存在下列行為之一的，責(zé)令改正，并依據(jù)《記分標(biāo)準(zhǔn)》（附件7），對(duì)責(zé)任單位進(jìn)行信用記分處理。

　?。ㄒ唬┙?jīng)查實(shí)，未達(dá)到查驗(yàn)條件就組織業(yè)主查驗(yàn)；

　?。ǘ┪窗匆筇崆巴ㄖ獦I(yè)主、查驗(yàn)組未按本辦法履行職責(zé)，導(dǎo)致矛盾激化；

　?。ㄈ┡_(tái)賬不實(shí)、銷項(xiàng)弄虛作假或未及時(shí)進(jìn)行問題整改。

　　第十五條 對(duì)業(yè)主在查驗(yàn)活動(dòng)中提出的與客觀事實(shí)不符或超出國(guó)家和本市有關(guān)工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件、購房合同的訴求，經(jīng)建設(shè)單位與業(yè)主協(xié)商又不能達(dá)成一致的，按購房合同約定的爭(zhēng)議解決途徑處理。

　　第四章 附則

　　第十六條 本方法施行之日符合本辦法第二條規(guī)定，尚未組織第一階段分戶驗(yàn)收的在施住宅工程，質(zhì)量分戶驗(yàn)收適用本辦法；尚未組織竣工驗(yàn)收的在施住宅工程，業(yè)主查驗(yàn)適用本辦法。

　　本市竣工驗(yàn)收前完成選房的回遷安置房工程業(yè)主查驗(yàn)按照本辦法實(shí)施，尚未完成選房的，其業(yè)主查驗(yàn)由屬地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）、村（居）委會(huì)相關(guān)人員，安置村（居）民代表組成查驗(yàn)組，參照本辦法實(shí)施。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于印發(fā)〈住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定〉的通知》（京建質(zhì)〔2005〕999號(hào)）、《關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理工作的通知》（京建質(zhì)〔2009〕383號(hào)）、《關(guān)于對(duì)新建住宅交付使用前實(shí)施房屋質(zhì)量查驗(yàn)的通知》（京建法〔2018〕17號(hào)）同時(shí)廢止。

　　第十七條 本辦法有效期為2024年7月1日至2029年6月30日。本辦法由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員負(fù)責(zé)解釋。

　　附件：1.住宅工程主體結(jié)構(gòu)分戶驗(yàn)收表.doc

　　             2.住宅工程主體結(jié)構(gòu)分戶驗(yàn)收匯總表.doc

　　             3.住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表.doc

　　             4.住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表.doc

　　             5.業(yè)主查驗(yàn)問題臺(tái)賬.doc

　　             6.業(yè)主查驗(yàn)問題整改臺(tái)賬.doc

　　            7.記分標(biāo)準(zhǔn).doc

　　            8.《業(yè)主授權(quán)書》示范文本.doc